[YTN 뉴스라이더] 2024.03.26. 오전 09:38

■ 진행 : 김대근 앵커
■ 전화연결 : 함영진 우리은행 부동산리서치랩장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
어제부터 청약 제도가 새롭게 바뀌었습니다. 신혼부부와 맞벌이 부부, 출산 가구에 더 유리한 청약제도가 시행된 건데요. 결혼하면 내 집 마련 확률, 더 높아질까요? 관련해서 알아보겠습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 전화로 연결돼 있습니다. 랩장님 나와 계시죠?

[함영진]
네, 안녕하세요.

[앵커]
연결 감사드립니다. 일단 청약 제도 얘기부터 해보겠습니다. 어떤 내용을 담고 있는지 전체적으로 간단히 짚어볼까요.

[함영진]
이달 25일부터 바뀐 청약 제도의 핵심은 혼인 가정, 출산 가구에게 보다 폭넓은 아파트 당첨 기회를 확보해 주겠다는 것입니다. 2년 이내에 출산한 자녀가 있는 가구 대상으로 한 공공분양주택이 뉴홈 신생아특별공급, 우선공급 제도를 시행한다든지 청약 가점 계산할 때 배우자의 청약통장 보유 기간을 최대 3점 내에서 가져올 수 있게 하는 등 아파트 청약에 있어서 혼인 메리트가 상당히 높아졌습니다.

[앵커]
그러니까 지금 말씀하신 부분 중에 귀에 들어오는 것 두 가지가 있는데 하나는 신생아 특공이고요. 하나는 결혼과 관련해서 결혼 페널티가 사라졌다, 이런 표현을 쓰는 경우도 있더라고요. 이 두 부분을 자세히 짚어주시죠.

[함영진]
생애 최초 또는 신혼부부, 신생아 특별공급에 청약할 때 배우자가 혼인신고 전에 청약 당첨과 주택을 소유한 이력이 있더라도 청약 대상자 본인은 주택 청약을 할 수 있게 됩니다. 그러면 일부러 청약 때문에 혼인신고를 늦출 필요가 없어진 것이죠. 그리고 부부가 당첨자 발표일에 같은 아파트에 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 청약은 유효한 것으로 처리됩니다. 지금까지는 공공주택 특별공급에서 맞벌이 부부의 청약 가능 합산 연소득이 약 1억 2000만 원이었는데요. 25일부터는 합산 연소득이 약 1억 6000만 원으로 높아져서 고소득 맞벌이 가정도 신혼 특공에 도전할 수가 있습니다. 여기에 다자녀 특별공급의 자녀 수 요건도 3자녀에서 2자녀로 바뀌었고요. 또 일반공급 가점제에서 배우자 청약통장 가점을 최대 3점 정도 상대 배우자가 가져올 수 있게 되면서 청약 제도의 변화가 상당합니다.

[앵커]
그리고 발표 때부터 많은 관심을 받았던 것 중의 하나가 신생아 특공이거든요. 이건 어떤 내용입니까?

[함영진]
입주자 모집공고일 기준 2년 이내에 출생한 자녀가 있는 가구는 공공과 민간주택 신생아 특별 또는 우선공급을 신청할 수가 있습니다. 공공주택 특별공급은 나눔형에 32%, 그리고 선택형은 30%, 일반형은 20% 물량을 배정합니다. 그리고 민영 신생아 우선 공급은 신혼부부 특공과 생애최초 특공에 물량의 20%를 배정합니다. 앞으로 공공분양 뉴홈을 포함해서 민간 분양, 공공 임대까지 정부가 연 7만 호씩 공급한다고 하기 때문에 출생아 출산자의 청약 기회는 더 늘어날 것으로 판단이 되고요. 특히 신생아 특별우선공급으로 청약해서 당첨되면 해당 아파트 입주 시점에 신생아 특례 디딤돌 대출도 지원할 계획입니다. 소득 요건 1억 3000만 원 이하, 그리고 대출 한도 최대 5억 원으로 대출금리가 1.6%에서 3.3%대 저리 대출 지원이 가능하기 때문에 적극적으로 노려보셔도 좋을 것으로 보여집니다.

[앵커]
이렇게 새롭게 시행된 청약제도에 대해서 알아봤고요. 그러면 다음 주제도 얘기를 해보도록 하겠습니다. 우리가 같은 아파트에 살더라도 몇 층이냐 또는 남향이냐 아니면 한강변 아파트 같은 경우에는 한강이 보이냐 안 보이냐, 이것에 따라서 실거래가가 다르잖아요. 그런 경우에 그러면 공시가격도 다른 거죠?

[함영진]
그렇습니다. 공시가격도 층이나 향, 그리고 위치가 가지고 있는 장점이나 주변 여건에 따라서 공시가격이 같은 동이지만 차이가 발생될 수 있는데요. 이번에 정부가 발표하기로 했던 층별이나 조망권 공시가격에 대한 기준을 발표하지 않기로 결정했습니다. 본래는 다음 달 30일로 예정된 공동주택 공시가격 결정공시 때 층, 향 등급을 발표하지 않기로 결정했는데요. 아파트 공시가격 결정 요인은 층, 향이 등급을 매겨서 전면 공개하겠다는 것이 정부의 계획인데 이 부분이 없던 것으로 돼 있었습니다. 다만 아파트 소유자가 공시가격에 이의를 제기한 경우에는 산정 근거인 층, 향 등급을 공개하기로 했는데요. 비공개 전환 이유는 여러 가지가 있을 수 있을 것으로 보여집니다. 개인자산에 정부가 등급을 매겨서 공개하면 일단 재산권 침해나 낙인효과가 우려된다는 전문가들의 문제 제기를 일부 받아들인 것으로 판단됩니다.

[앵커]
그러니까 층이나 방향에 따라서 공시가격이 다른데 그 요인이 뭔지 등급을 매겨서 공개하려고 했는데 이것을 철회했다, 이 얘기인 거잖아요.

[함영진]
맞습니다.

[앵커]
그러면 예를 들면 어떤 것들에 차등을 둬서 공개를 하려고 했던 겁니까?

[함영진]
본래 국토교통부는 2023년 10월에 공시가격 신뢰성과 투명성을 높이기 위한 제도 개선 방안을 발표하면서 공동주택의 층향, 조망 그리고 가격 결정 요인에 대해서 단계적으로 등급 체계를 마련해서 공개를 추진하겠다고 밝힌 바가 있습니다. 층 같은 경우는 최대 7등급, 그리고 향은 8방, 그리고 조망은 도시, 숲, 강, 기타에 따라서 나뉘고요. 그리고 소음도 강중약으로 나눠서 공개하겠다고 했는데요. 이 중에서도 관심도가 높고 등급화가 쉬운 층, 향 등급은 본래 올해 공동주택 공시가격 결정 때부터 우선 공개할 방침이었지만 이 부분을 공개하지 않기로 한 것이죠. [앵커] 정부에서는 이거 공시가 산출 근거를 객관화하겠다, 이런 취지에서 시작한 것으로 알고 있는데 그런데 공개하지 않기로 한 건 개인자산에 정부가 왜 등급을 매기느냐, 이게 적절하냐, 이런 의문이 제기됐기 때문이라고요?

[함영진]
그렇습니다. 지난해는 사실 공시가격이 18%나 하락했고 올해는 1.52% 오르는 데 그쳤기 때문에 사실상 공시가격이 이의신청이 많지는 않을 것으로 판단됐고요. 말씀하신 대로 재산권 침해라든지 그리고 층, 향이 나쁜 단지에 대해서는 공시가격이 낮아지면서 매맷가도 크게 나지 못할 것이라는 낙인효과 같은 부작용을 우려해서 비공개로 전환한 것으로 판단이 됩니다.

[앵커]
그러니까 공시가격에 요인이 되는 층이나 방향이나 이런 것들 등급을 매겨서 공개하면 이 집은 이런 근거로 공시가격이 낮은 집이구나, 이렇게 낙인효과가 찍힐 수 있다. 그리고 이게 재산권 침해가 될 수 있다, 이런 우려가 있다는 말씀이신 거죠?

[함영진]
그렇습니다. 애초에 관련한 정보를 제공하려고 했었던 부분들은 2021년과 2022년에 사실상 공시가격이 매일 17%에서 19%씩 상승하던 시기여서 공시가격에 대한 신뢰성 제고가 매우 중요한 요소였습니다. 공시가격의 정확성이나 투명성을 외부에 알리는 국민 이해를 돕는 차원에서 개별 공시가격을 산정하기는 기초자료인 건물의 향이나 건물 구조, 조망, 편의시설, 거래 등을 산정해서 왜 그렇게 공시가격이 나왔는지 납득을 시키겠다는 취지로 했는데요. 사실상 지금은 재산권 침해라든지 낙인효과가 있고 공시가격이 빠지거나 크게 오르지 않기 때문에 그 부분을 공개하지 않겠다는 것으로 보여집니다.

[앵커]
알겠습니다. 이번에 다음 주제로 넘어가보도록 하겠습니다. GTX-A 노선이 부분 개통됩니다. 오는 30일에 부분 개통되는데 이게 동탄에서 수서 구간이 먼저 개통을 하는 그런 상황입니다. 이게 개통이 눈앞으로 다가오면서 혹시 주변에 부동산 가격에 영향을 미칠까 이것도 관심이 가는 사안인데요. 지금 상황이 어떻습니까? 어떻게 보고 계세요?

[함영진]
GTX-A 노선은 화성시 동탄역에서 강남 수서역까지 이달 30일 부분 개통이 먼저 진행이 됩니다. 중간에 위치한 용인역 같은 경우에는 6월에 추가 개통 예정이고 이를 제외한 동탄이나 성남, 수서 3개 역이 개통될 예정인데요. 북부에 위치한 운정-서울역 구간은 올해 말 개통 예정되고 있습니다.
아무래도 KTX가 전국을 반일 생활권으로 만들었다면 GTX-A 노선은 수도권 남부를 30분 생활권으로 변화시킬 예정이기 때문에 그 주변 단지에 대한 가격 상승이나 매물 호가 상승에 대한 기대감이 일정 부분 반영되고 있는 것으로 보여집니다.

[앵커]
이게 개통되면 경기 지역에서 서울로 출근하는 분들 같은 경우에 출퇴근 시간을 많이 줄일 수 있는 그런 기대감이 있는 상황인 거죠? [함영진] 그렇습니다. 지하 50m에 위치한 승강장이라서 승강장 이용까지는 7~8분 시간이 소요되고 또 SRT 선로를 공용으로 이용해야 되기 때문에 일부 시간대에서는 배차 간격이 넓을 수 있다는 단점도 있는데요. 하지만 시속 180km까지 속도를 낼 수 있기 때문에 빠르다는 것은 분명 매력적인 것 같습니다. 특히 배차 간격이 평균 20분대고 그리고 이용객이 몰리는 출퇴근 시간대의 배차 간격이 17분이기 때문에 수도권 남부의 교통 환경을 상당히 비약적으로 높여줄 것으로 보여지기는 하는데요. 최근 주택시장 거래량이 평년에 미치지는 못하고 또 최고가 신고가 거래도 많지 않은 상황이지만 막상 역이 개통되면 매매가보다 전월세 수요 증가, 그리고 유동인구 증가에 영향을 줄 것으로 보여지고요. 임대료가 조금 더 오르는 경향도 기대할 수 있기 때문에 이런 부분에 수요자들이 많은 관심을 갖고 있는 것으로 보여집니다.

[앵커]
그런데 막연한 기대감으로 섣불리 이렇게 접근하는 것은, 그러니까 부동산을 사는 것은 주의해야 된다, 이렇게 말씀하시는 경우도 있더라고요. 랩장님, 어떻게 보고 계세요?

[함영진]

그렇습니다. 개통을 앞둔 A 노선을 제외하고 B노선, C노선은 사실 착공 상태라 완공까지는 2028년에서 2030년까지 기다려야 됩니다. 그래서 GTX-D, F 노선도 5차 국가 철도망 계획은 반영됐지만 민자 방식이라 노선별로 사업 속도에 차이나 노선 위치, 또 역사의 배치 배분이 조율이 필요한 상황인데요. 광역교통망 호재가 상업용 시설이나 인구 이동, 그리고 주거용 부동산에 상당히 많은 영향을 줄 큰 재료이기는 하지만 조금 더 긴 호흡을 보고 접근하실 필요가 있을 것으로 보입니다. 최근에는 고금리와 거래 신용 관망으로 집값 하락이라든지 낮은 거래 회전율을 보이고 있는 상황이고 또 경기 변동에 따라서 집값이 출렁일 수 있기 때문에 단기 차익만 보고 뛰어드는 것은 바람직하지 않을 것으로 보여지고요. 주로 GTX-A 노선 요즘 동탄역 주변에 동탄 2신도시, 그리고 성남역 인근의 판교 일대 그리고 강남의 수서역 일대 이런 지역 위주로 제한해서 살펴보실 필요가 있겠고요. 무리한 투자는 주의하실 필요가 있겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. GTX-A 노선이 부분 개통을 앞두고 있는데요. 관련한 영향까지 분석을 해봤습니다. 지금까지 함영진 우리은행 부동산리서치랩장과 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.




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